[부동산] 사회 초년생의 서울 아파트 첫집 마련기

 

 

 

동원가능한
총 자산을 파악하자

 

내 집 마련을 위해서 필수적으로 집에 들어갈 수 있는 자산을 파악해야한다.

자산이란 내가가진 자본과 부채를 더한 것이다.

 

결과적으로 자산을 높이기 위해 자본과 부채를 키워야 한다.

 

자본은 쉽게 말해서 모은돈이고

부채는 빌린(빌릴 수 있는) 돈이다.

 

 

자산이란 부채와 자본을 더한 개념이다.

 

 

결국 우리는 내 집 마련을 하기 전까지 자본을 늘리기 위하여 노동수입을 극대화 시켜야 하고 지출을 극단적으로 막아야 한다. 또한 자본을 투자하여 자본수입을 낼 수 있어야하고, 부채를 일으킬 수 있는 방법을 찾아야 한다. 

 

 

내집 마련을 위한 피나는 노오력

나의 경우는 석사시절 나오는 월급 160만원과 주말 약국알바를 통하여 200만원 내외를 버는 것이 노동 수입의 전부였다. 결혼을 다짐하면서 당장 종잣돈을 모으기 위하여 먹고 자는것 이외의 소비는 하지 않았다. 2년을 그렇게 모으기만 하니 6000만원 정도 종잣돈을 모을 수 있었다.

 

나는 주식 투자를 했었다. 때마침 운좋게 바이오주식 붐이 일었기 때문인지 몰라도 수익이 좋아서 약 2000만원정도 수익을 올릴 수 있었다. 주식투자의 처음은 미약했다. 50만원으로 투자를 했고 결정적인 순간에 (예비신부의 의견에 따라) 300만원을 추가로 투자해서 2000만원 정도 수익을 올렸다. 물론 이는 운이 좋았기 때문이기도 했지만 단돈 10만원이라는 자산으로 자본수익을 얻을 수 없다면 10억으로도 수익을 낼 수 없다는 것이 내 생각이다.

 

투자한 돈을 잃을수도 있지만 젊은 우리 친구들이 다양한 자본주의의 투자를 경험해서 단돈 10만원으로라도 자본수익을 얻는 경험을 쌓았으면 좋겠다.

 

당시 예비 신부의 7000만원 남짓의 버짓도 있었다.

 

즉 노동수입으로 자본을 더하기 하였고 지출을 막아 자본의 뺄셈을 극한으로 줄였다. 주식으로 자본을 곱하기 하였고, 주택담보대출을 1.5억 정도 일으켜서 레버리지를 적극 활용하였다.

 

이렇게 3억 정도의 버짓을 가지고 집을 찾아 나섰다.

 3억의 버짓정도는 당시 신혼 부부들에게는 노오력만 한다면 충분히 달성 할 수 있는 자산의 양이라고 생각한다. (부채 포함하여 3억)

나는 아주 평균의 신혼 부부였다고 생각한다.

 

여담이지만 와이프와 나는 내 집마련을 위하여 결혼식을 간소화 하여 지출하지 않았고, 신혼여행도 140만원 예산으로 다녀와서 20만원을 남겨왔다. 인생에 한번뿐인 결혼생활을 시작하며 최대한 빠르게 그럴듯한, 번듯한 집한채 가지고 싶었기에 우리 둘 다 피나는 노력을 하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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어떤 부동산을 선택할 것인가?

 

현재 상황을 인정하고
건물 감가가 일어나지 않는곳을 선택하자

 

현재 서울 부동산은 입지와 신축여부가 가격상승에 중요한 작용을 한다.

 

돈이 있다면 강남의 대단지 신축 아파트를 사면 될 일이다. 그런 아파트들은 보통 20억 이상한다. 보통의 사회초년생이 감당할 수 없는 시세이다.

 

그렇다고 포기할 필요는 없다.

 

나처럼 28살에 결혼이라는 사건을 통해 첫집마련을 해야 한다면 당연하게도 당장 좋은 입지의 신축아파트를 살 수 없다.

 

 

그래서 나는 입지와 신축 둘중의 하나의 가치는 포기 해야했고 

신축이면서 입지가 안좋은곳보다
신축이 아니면서 입지가 좋을곳이 더 가치가 있겠구나

 

라는 결론을 내렸다.

 

 

 

 

 

내가 부동산을 매수를 결정할때 활용하는 호갱노노의 분석이다. 매수시점~매도시점까지의 시세 변화이다. 꼭 강남이 아니더라도 답은 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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옥석을 가려야 한다.

 

나는 마포구의 지은지 25년도 넘은 복도식 아파트를 계약했다. 25년이 지난 아파트는 건물의 감가는 없고 지가 상승의 효과는 볼 수 있으리라 판단한 것이다

 

당시에 무엇이 확실히 옥이다 아니면 확실히 이건 그저 돌맹이일 뿐이다. 확신할 수는 없었다. 미래를 알 수 없기 때문이다.

 

하지만 지나고 보니 같은 예산으로 들어갈 수 있는 배곧신도시, 송도 등의 신축아파트의 부동산 가치는 횡보하거나 약보합세, 심지어는 일정부분 건물의 감가에 의한 하락도 볼 수 있다.

어쩔 수 없다 새집은 시간이 지나면 헌집이 되는것이 당연하다.

 

눈물의 몸테크 짠테크로 신도시의 새집에서 거주할 수 있는 동일한 비용을 가지고 허름한 곳에서 지낸 결과 시세차익을 생각보다 많이 볼 수 있었다. 건물은 가치가 없지만 마포구라는 지역의 땅값이 올랐기 때문에 나의 자산가치는 더 높게 평가 된 것이라고 판단했다.

 

 

나도 이런 신도시에 삐까뻔쩍한 새집에 살고 싶긴 하다. 하지만 아파트의 감가가 지가의 상승을 뛰어넘을 수 없을것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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갈아타기를 결정하다. (예고편)

 

시기가 맞아 떨어졌다.

1. 서울의 집값 랠리가 주츰했으며

2. 두명의 아이가 생기기에 더 넓은 집이 필요했다.

3. 무엇보다 소형 평수의 매매가가 많이 올랐었는데 중대형 평수의 아파트는 아직 오르지 않았다.

4. 첫 집의 대출을 어느정도 상환하였으며 더 비싼 집을 담보로 대출을 더 많이 일으켜서 부채를 통한 나의 자산을 키워나가고 싶었다.

 

그래서 작년에 59제곱의 소형평수에서 80제곱 중형평수로 갈아타기를 하게 되었다. 어떤기준으로 갈아타기 매물을 선택하였는지는 다음 글로 소개해 보겠다.

 

 

이로서 나의 첫집 등기에서 부터 매도 까지의 이야기가 끝이난다.

 

 

 

아직도 첫집을 가면 마음이 아련하다. 어떻게 버텼지?

같이 버텨준 와이프에게 감사의 말을 전한다.