전월세 전환율 2.5% 논의가 되고있다. (전세 2+2 후폭풍)

전월세 전환율 2.5% 논의가 되고있다. (전세 2+2 후폭풍)

 

 

 

전월세 전환율이란?

 

전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 예컨데 전세금 2억원인 주택이 있다고 치자. 이를 보증금 5000만원 + 월세 로 전환한다고 할 때 전환율 4%를 적용해서 계산해보면 월세 50만원을 받을 수 있다.

 

월세 50만원 × 12개월 = 600만원 이를 1억5000만원으로 나누어 100을 곱하면 4%이다. 

 

전월세 전환율을 2.5%로 하자는 이야기는 위 4%값을 2.5%가 되도록 월세를 낮추라는 말과 같다. 

이부분은 토지의 공개념과 사유재산침해라는 두 의견이 대립할 것으로 보인다. 임차인에게는 당장 유리해 보이지만 집주인으로서는 사유재산 침해로 받아들이게 된다.

 

경제학적으로는 문제가 없을까? 결국 시장왜곡의 역효과만 낼 것이라고 생각한다. 전세 2+2제도도 처음에 볼때에는 전세입자 개꿀인 정책이라고 생각했었다.

 

 

 

 

 

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갑자기 이런 논의가 왜 이루어 진 것일까?

 

어떻게 보면 전세 2+2 제도 시행때문이라고 볼 수 있다. 더 나아가서 실패한 부동산 정책의 후속 대책이라고 볼 수도 있다. 

 

 

전세 2+2 제도가 무엇이 문제일까? 

 

7월 29일 임대차 3법으로 봅사위를 통과했고 8월4일부터 시행된 제도이다. 전세 2+2 제도는 계약갱신청구권을 2년+2년으로 바꾼 것이다. 이 때 같이 나온 전월세상한제로 인해서 전세금은 5% 이상 올릴 수 없다. 

 

새롭게 시해오디는 계약갱신 청구권으로 인해 예외적인 경우를 제외하고는 세입자가 원한다면 계약갱신 청구권으로 인해 4년까지 재계약 없이 살 수 있게 된다.

 

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예외적인 경우

1. 직계비속이 거주할 경우

2. 본인이 거주할 경우

3. 2개월 이상 연체할 경우 (월세)

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종전에는 전세 2년계약후 재개약을 했다. 그런데 지금 전세입자까지 소급적용이 되어서 지금 서울을 포함한 수도권에 전세가 씨가 말랐다. 전세제도가 정착한 이래 최고수준의 전세 품귀현상이 아닐까 싶다. 서울의 대표 대단지 헬리오시티관련 기사이다. 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020081218081

9510가구 헬리오시티에 달랑 2건…'전세 소멸' 시작됐다

1만여세대 조금 못미치는 단지에서 전세 달랑 2건 물량이 있다. 

DMC센트럴 아이파트 전세매물은 0건이고 마포자이는 5건, 신반포자이 1건 래미안 개포 루체하임 3건이다. 집주인의 압도적 우위의 시장이 되어 버렸다. 

 

 

"결과는 전세가 폭등이다."

 

 

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/12/2020081203819.html

"5억 폭등…올 것이 왔다" 헬리오시티 세입자들 피눈물

전세가 폭등하니 돈이 있는 사람이야 전세를 살 수 있지만 갑자기 저런 큰돈을 구할 수 없는사람은 하위급지 지역으로 밀려나거나 같은집에 살기위해서 월세전환을 해야 하기 때문이다. 

 

한손으로 물줄기를 막아서 다른쪽으로 물이 새어나오니 다른손으로 새어나오는 물줄기를 막기 위해서 전월세 전환율 2.5% 논의가 이루어진다. 이는 결국 또다른 물줄기가 되어 새어 나오지 않을까? 그 때는 어떤 손으로 막을 수 있을까?

 

 

 

 

 

 

 

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월세시대는 이미 현실이다.

 

인정해야한다. 월세시대는 이미 현실이다. 이제는 전세를 어떻게 구해야하는지 보다 어떻게 더 좋은 조건의 월세를 구할지 공부해야하는 시대가 온 것이다.

정부의 규제 덕분에 전세가와 고가의 갭이 있던 집주인은 전세가 폭등으로 인한 하방 가격 경직성은 덤으로 얻었다.

지금 자본주의 살아가면서 투자로서 아무것도 하고 있지 않는 사람은 넘치는 유동성의 시대에 현금만 들고있을게 아니라 진짜 뭐라도 자산을 갖도록 노력하여야 할 것이다. 그것이 집이든 땅 혹은 금, 은, 구리, 주식, 채권 어떤 형태이든 인플레이션에 대한 리스크 헷지는 필수적이라고 생각한다.

 

집만 자산에 해당하는것이 절대 아니다. 어떤 자산이라도 분배하여 가지고 있어야 할 때이다.